| Architetti Associati Lino Bulgarelli e Carla Ferrari |
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| Relazione introduttiva | |
| Analisi delle caratteristiche strutturali ed insediative del centro storico - a supporto del PRG, 1990 |
Finalità dell'analisi
Metodologia di approccio ai temi di indagine
Schema operativo adottato
Lineamenti di sintesi per un quadro interpretativo dei risultati dell'indagine
Caratteristiche degli edifici
Unità funzionali
Gli alloggi
Le famiglie residenti
Le attività presenti nel Centro Storico
Elementi di giudizio per la definizione dei criteri di intervento sul patrimonio edilizio storico
Elementi analizzati nell'ambito delle schede di indagine "Edifici" e "Facciate"
Elementi analizzati nell'ambito delle schede di indagine "Unità Funzionali"
Nell'ambito delle elaborazioni finalizzate alla formazione del nuovo Piano Regolatore Generale, l'Amministrazione Comunale di Correggio ha ritenuto opportuno procedere alla ricomposizione di un quadro conoscitivo, analitico ed aggiornato, sulle condizioni del Centro Storico sia sotto il profilo delle caratteristiche architettonico- decorative e morfologico-strutturali del patrimonio edilizio esistente che delle sue modalità di utilizzazione, per fini residenziali, produttivi o di servizio.
La particolarità delle caratteristiche ambientali ed urbanistiche del Centro Storico, insieme alla complessità dei fattori economico-sociali che attualmente lo investono, costituisce la ragione fondamentale di un approccio conoscitivo specificamente mirato alla definizione dei criteri di regolamentazione della compagine più antica e, al contempo, più ricca di valenze simboliche dell'intero contesto urbano.
Tale analisi tende a ricomporre il quadro conoscitivo già indagato in occasione della elaborazione del P.R.G. attualmente in vigore (1981), mediante una sistematica ricognizione sull'assetto fisico e socio-economico finalizzata alla definizione di una specifica disciplina urbanistica particolareggiata.
In relazione alle esigenze conoscitive proposte dalla formazione del nuovo P.R.G., alle valutazioni emerse in merito ai criteri di intervento previsti dallo strumento urbanistico attualmente in vigore e alle difficoltà operative riscontrate nell'ambito della gestione dello stesso, gli obiettivi fondamentali che si è ritenuto di dover assumere, in sede di impostazione della nuova analisi sistematica delle condizioni del Centro Storico, possono così riassumersi:
A) - produzione di un aggiornamento sistematico dei dati conoscitivi, ritenuti ormai obsoleti, rilevati con la precedente indagine.
Tale aggiornamento riguarda sia le caratteristiche funzionali, architettoniche, decorative e strutturali degli immobili che le relative condizioni di utilizzazione, con particolare riferimento a:
- caratteristiche degli edifici e delle relative aree di pertinenza,
- caratteristiche degli alloggi e delle unità locali,
- caratteristiche della popolazione insediata,
- caratteristiche delle attività economiche e dei servizi esistenti;
B) - organizzazione dei risultati dell'indagine e relativa elaborazione dei dati in funzione di un efficace modello interpretativo analitico delle attuali condizioni strutturali e insediative presenti nel Centro Storico, mirato ad una revisione del sistema normativo tendente allo specifico riconoscimento di:
- appropriati criteri di tutela e valorizzazione di strutture e/o singole componenti, di interesse tipologico, architettonico e stilistico-decorativo,
- stati carenziali, rilevabili sotto il duplice profilo strutturale e funzionale, in rapporto alle condizioni di corretta ed efficace utilizzabilità del patrimonio edilizio,
- efficaci criteri di operatività da assegnare ai processi di trasformazione fisica, anche parziale, degli edifici (previsti nell'ambito di un più generale programma di intervento o richiesti singolarmente), in relazione ad una griglia complessa dei "gradi di necessità e di trasformabilità" definita sulla base dei criteri analiticamente individuati;
C) - strutturazione degli elementi conoscitivi e di "giudizio" derivanti dalla analisi sistematica sulla struttura fisica e sulle condizioni di utilizzazione (economica e sociale) del patrimonio edilizio, predisposta anche in funzione dell'impianto di un sistema continuo di monitoraggio delle future trasformazioni, con possibilità di connessione operativa diretta con le procedure amministrative in essere o di futura attivazione da parte dei Servizi della Pubblica Amministrazione.
2. - Metodologia di approccio ai temi di indagine
In relazione a questo triplice ordine di obiettivi generali sono state individuate le prestazioni di questa nuova analisi destinata a fornire un quadro critico e sistematizzato sulle attuali condizioni e sulle propensioni evolutive dell'organismo urbano di impianto storico.
a) La rilevanza delle trasformazioni intervenute fra il 1981 e oggi, all'interno di tale organismo, in termini di adeguamento strutturale (restauro e ristrutturazioni di immobili, adeguamenti tecnologici, manutenzioni diffuse, sia interne che esterne, ecc.), ma anche in termini di modificazione delle condizioni insediative (ricambio sociale, subentro di nuove funzioni e attività, sviluppo di nuove relazioni funzionali, accentuazione di fabbisogni infrastrutturali, ecc.), hanno richiesto non un semplice "aggiornamento dei dati", ma una sistematica reimpostazione della struttura conoscitiva generale a supporto delle scelte strategiche e dei criteri normativi che il nuovo Piano dovrà definire.
b) Tale necessità è per altro resa più evidente dalla precedente sperimentazione normativa che spesso si è dovuta scontrare con una insufficiente conoscenza dei valori culturali da tutelare ed una contrapposta rigidità dei dispositivi di vincolo, per altro estesi ad interi edifici o complessi edilizi non sempre omogenei, sulla base di una tipizzazione standardizzata delle cosiddette "categorie di intervento" mutuate schematicamente dalla legge regionale.
A meno di non voler ridurre i dispositivi di controllo a mere enunciazioni di principio, contrattabili volta per volta, i problemi gestionali emersi nel corso di questi anni sono infatti affrontabili esclusivamente sulla base di una conoscenza più analitica e sistematica dei "valori" da tutelare e delle "esigenze" insediative cui è possibile riconoscere piena legittimità.
Solo grazie ad una conoscenza più puntuale di tali elementi, articolata per "edifici" (comprese le relative aree di pertinenza) e per "unità funzionali" (sottoinsiemi dei precedenti e corrispon- denti ai singoli "alloggi" o "unità locali" di attività produttive o di servizio) é infatti possibile riorientare in modo pertinente ed esplicito i criteri della conservazione e del recupero, superando il precedente schematismo, senza incorrere in superficiali forme di "deregulation".
Un approfondimento analitico che, non trascurando i "valori d'insieme", sia capace di scendere alla scala (l'unità funzionale) ove abitualmente si genera e si esprime la domanda di intervento, consente infatti di acquisire gli elementi conoscitivi necessari a definire il "grado di trasformabilità" delle singole componenti elementari analizzate e a rifondare perciò l'intera Disciplina degli interventi di recupero e riqualificazione dei tessuti edilizi del Centro Storico.
E' così possibile compiere un significativo passo avanti nella politica ormai consolidata della conservazione di tali tessuti, superando positivamente il criterio dominante della tutela generalizzata tramite la definizione di una vasta gamma di interventi possibili e mirati specificamente al miglioramento delle condizioni d'uso del patrimonio storico, ferma restando la tutela degli elementi, anche singolari, che risultino realmente significativi sotto il profilo tipologico e architettonico- decorativo intrinseci, ovvero per la particolare caratterizzazione che essi concorrono a determinare nei confronti degli spazi pubblici.
Gli oneri, sia finanziari che organizzativi, cui l'Amministrazione Comunale ha dovuto necessariamente fare fronte per conseguire i risultati sopra richiamati rendono assai evidente l'opportunità di predisporre un sistema articolato di osservazione permanente delle trasformazioni future in grado di "mantenere in vita" il complesso quadro conoscitivo così predisposto.
E' del tutto evidente che la possibilità di mantenere permanentemente aggiornato il sistema di informazioni assunto con l'analisi in oggetto, costituisce anche il presupposto essenziale per un processo di adattamento "scorrevole", ed istituzionalmente corretto, dell'apparato normativo predisposto in sede di formazione del P.R.G..
Una conoscenza "in presa diretta" delle dinamiche di trasformazione consente infatti di perfezionare nel tempo il sistema di valutazione iniziale, cogliendo progressivamente le problematiche insorgenti, e costituisce perciò il supporto indispensabile per un adattamento delle disposizioni normative, progressivo ed esplicitamente motivato, al modificarsi delle condizioni oggettive cui esse si applicano.
L'occasione posta dalla revisione del P.R.G.C. e dalla predisposizione della specifica analisi sulle condizioni strutturali ed insediative del Centro Storico si ritiene debba essere colta come momento di impianto della struttura di un Sistema Informativo Territoriale, che potrà essere poi via via arricchito di applicazioni, non foss'altro per non vedere accantonate e inutilizzabili le preziose informazioni raccolte in questa fase.
E' necessario peraltro sottolineare che la normativa di intervento, pur se articolata in modo tale da consentire contemporaneamente gradi di libertà, in relazione alle esigenze di adeguamento funzionale, e disposizioni vincolanti per la conservazione delle singole componenti di pregio, non risolvere in anticipo i problemi di carattere compositivo-distributivo che si presentano caso per caso nella definizione delle soluzioni progettuali.
L'efficacia della normativa è infatti basata in buona misura sulla "correttezza", da parte dei privati, nell'impostazione progettuale degli interventi e sulla attenzione posta nella fase di istruttoria da parte dell'Ufficio Tecnico comunale competente.
Parrebbe quindi necessario predisporre, in una logica di sistematizzazione delle informazioni raccolte, "modelli di riferimento" per la definizione dei singoli progetti edilizi, coerenti con gli obiettivi assunti dal P.R.G., che prefigurino, per ciascun tipo di edificio, soluzioni progettuali tese a compatibilizzare la domanda emergente di adeguamento funzionale con le disposizioni normative connesse alla presenza di componenti di pregio.
E' peraltro evidente che debba esistere una correlazione temporale fra le esigenze espresse dagli utenti delle strutture edilizie ed il momento progettuale, mentre permangono, nel tempo, i vincoli alle trasformazioni imposti dal riconoscimento di elementi di "valore".
E' quindi necessario fornire una griglia multipla di soluzioni (abaco), che tenga conto delle reali esigenze espresse dagli utenti al momento del rilevamento, ma si faccia carico, contestualmente, di risolvere problemi più generali che potrebbero, nel tempo, insorgere con l'evoluzione dei bisogni e con l'avvicendarsi dell'utenza.
Valga fra tutti, come esempio, il problema dell'inserimento dell'ascensore in un edificio di rilevante interesse sotto il profilo tipologico e architettonico-decorativo. Anche se l'utenza attuale non esprime l'esigenza di ricavare un nuovo vano per l'inserimento dell'ascensore, è prevedibile che, nel tempo, tale esigenza divenga pressante: é quindi necessario un nuovo strumento che si faccia carico di verificarne in anticipo l'ammissibilità e che valuti, in modo compiuto, gli interventi che possono essere attuati e quelli che, per motivi legati alle caratteristiche dell'edificio, devono comunque essere esclusi.
2.1 - Schema operativo adottato
In relazione al sistema di obiettivi e di requisiti prestazionali assegnati all'analisi, è stata definita una griglia operativa finalizzata ad una più efficace definizione del quadro conoscitivo.
La sequenza delle operazioni svolte consta essenzialmente di tre fasi principali, collegate da una stretta continuità logica e solo parzialmente distinte per cicli temporali di esecuzione.
1^ fase: predisposizione dei supporti cartografici di base e degli elementi strumentali (schede di indagine e questionari) per lo svolgimento del rilevamento.
a) predisposizione dei supporti cartografici
La carenza di una adeguata cartografia di base (redatta ad una scala di dettaglio per ciascun piano degli edifici indagati), ritenuta necessaria ai fini di referenziare efficacemente le informazioni raccolte alla struttura fisica del centro storico, ha comportato la raccolta sistematica, presso l'U.T.E. di competenza, di tutte le planimetrie catastali, ai vari piani, relative agli edifici compresi entro il perimetro del Centro Storico.
La disponibilità delle singole planimetrie catastali ha permesso di costruire la mappa assemblata dei diversi isolati e di ottenere una nuova base cartografica stratificata (in cui ad ogni strato corrisponde un piano della struttura edificata) che costituisce il supporto delle informazioni analitiche e di sintesi.
Seguendo il duplice obiettivo di poter procedere, nell'ambito della presente indagine, ad un aggiornamento delle planimetrie catastali raccolte presso l'U.T.E. e di fornire un supporto aggiornabile nel tempo (qualora l'Amministrazione comunale intenda procedere all'impianto del Sistema Informativo Territoriale), la cartografia di base è stata redatta in forma automatizzata su computer, tramite digitalizzazione delle planimetrie catastali (alla scala 1:1, in modo da poterne effettuare una restituzione alle scale volute, in funzione dei diversi tipi di impiego).
b) predisposizione delle schede di indagine sulle caratteristiche strut- turali, funzionali e insediative.
La definizione delle schede di indagine è stata compiuta assumendo come parametri di riferimento tutti gli elementi utili alla valutazione delle caratteristiche di particolare pregio sotto il profilo tipologico, architettonico e decorativo, delle condizioni di conservazione e delle caratteristiche funzionali, per ciascuno degli "edifici", per ogni singola "facciata" prospiciente gli spazi pubblici e per ogni singola "unità funzionale".
La scheda di indagine relativa all'unità funzionale comprende un questionario per il rilevamento delle caratteristiche socio-economiche e delle condizioni insediative riferibili agli attuali occupanti: famiglie o attività insediate.
Le schede di indagine riportano, in testa, i dati identificativi che consentono di referenziare fisicamente le informazioni e di correlare fra loro le diverse schede a livello di "edificio", di "facciata" e di "unità funzionale".
Tali dati identificativi sono rappresentati:
- per quanto riguarda l'edificio o la/le facciate:
- dal numero attribuito all'isolato di cui l'edificio fa parte,
- dal numero attribuito all'edificio stesso,
- dai numeri di foglio e mappale registrati all'U.T.E.,
- dalla via/e o piazza su cui l'edificio è affacciato e dal/i numeri civici presenti in corrispondenza dello stesso;
- per quanto riguarda l'unità funzionale:
- dal numero attribuito all'isolato di cui l'unità funzionale fa parte,
- dal numero attribuito all'edificio di cui l'unità funzionale fa parte,
- dal numero attribuito all'unità funzionale stessa.
2^ fase: svolgimento della rilevazione diretta
La fase di rilevamento è stata condotta nell'arco di una decina di mesi e ha riguardato tutti gli edifici, con la sola esclusione per le Chiese, in quanto già soggette a vincolo di "Restauro Scientifico" ai sensi della Legge 1089/39 e sottoposti all'alta sorveglianza della Soprintendenza per i Beni Ambientali e Architettonici dell'Emilia.
La disponibilità dimostrata dei residenti e delle aziende presenti nel Centro Storico, ha consentito di accedere a tutti gli altri edifici, con l'esclusione, per ovvi motivi, del Convento delle Clarisse di Clausura.
L'indagine è stato condotta procedendo:
a) per quanto riguarda gli edifici:
- all'aggiornamento sistematico delle planimetrie catastali, per la parte relativa agli spazi condominiali (su ciascun piano dell'edificio), ed alle aree di pertinenza,
- ad una valutazione sulle caratteristiche tipologiche dell'edificio,
- ad una verifica sullo stato di conservazione dei caratteri originari dell'impianto tipologico, sulla base della posizione e dello stato di conservazione dei caratteri originari del corpo scale, della tipologia del sistema di copertura, delle caratteristiche delle facciate esterne,
- all'individuazione e referenziamento puntuale delle informazioni sulle planimetrie relative, di tutti gli elementi di pregio sotto il profilo architettonico e decorativo riferibili all'edificio nel suo complesso, ai singoli elementi distributivi (scale, androni, loggiati, porticati, ecc.), alle aree di pertinenza dello stesso e alle facciate prospicienti le corti interne,
- ad una valutazione sulle caratteristiche funzionali dell'edificio, segnalando, quali parametri di riferimento per l'individuazione di eventuali esigenze di adeguamento funzionale, la mancanza di ascensore, la presenza di scale troppo strette o troppo ripide, la scarsità di posti auto di pertinenza o di garages,
- ad una valutazione sulle condizioni di "salute" delle strutture portanti (verticali ed orizzontali) e del sistema di copertura,
b) per quanto riguarda le facciate prospicienti gli spazi pubblici:
- alla schedatura delle caratteristiche architettoniche e stilistico-decorative delle facciate e all'individuazione degli elementi incongrui con l'ordine compositivo delle stesse (particolarmente in relazione alla scansione delle aperture),
c) per quanto riguarda le "unità funzionali" (alloggi e unità locali):
- all'aggiornamento sistematico delle planimetrie catastali relative alle singole unità funzionali,
- all'individuazione e referenziamento puntuale delle informazioni sulle planimetrie relative, di tutti gli elementi di pregio sotto il profilo architettonico e decorativo,
- ad una valutazione sulle caratteristiche funzionali dell'alloggio o dell'unità locale, con particolare riguardo per la dotazione di servizi igienici interni ed esterni, la dotazione di impianto di riscaldamento, le condizioni di illuminazione e aerazione dei locali, le condizioni di abitabilità in termini di altezza dei singoli locali,
- ad una valutazione sulle caratteristiche distributive dell'unità funzionale, segnalando le situazioni che potrebbero indurre interventi di adeguamento delle condizioni abitative: alloggi frazionati da vano scale condominiale, posti sullo stesso piano o su livelli diversi, mancanza di filtro (disimpegno) fra zona giorno e zona notte,
- ad una indagine sugli "utenti stabili" delle unità funzionali, tesa a mettere in evidenza, oltre alle caratteristiche socio- demografiche degli stessi, il grado di rispondenza dei locali occupati alle esigenze esistenti e potenziali espresse.
Le informazioni derivate dalla compilazione delle apposite schede predisposte per il rilevamento, costituiscono la base di uno specifico sistema informativo, appositamente predisposto allo scopo di attivare una serie di elaborazioni-dati finalizzata a cogliere gli elementi di giudizio indispensabili a definire il "grado di trasformabilità" delle strutture edilizie in relazione alle specifiche esigenze di adeguamento igienico-funzionale riscontrate, ma anche alla presenza delle singole componenti di pregio, ponendo la massima attenzione affinché i necessari adeguamenti delle condizioni abitative non determinino la perdita o lo scadimento dei numerosi elementi di valore rilevati.
Sulla base dei nuovi elementi conoscitivi acquisiti con il rilevamento e della sistematica rielaborazione critica dei dati emersi sarà infatti possibile reimpostare la Normativa di intervento sugli edifici del Centro Storico secondo logiche di più stretta aderenza con la realtà riscontrata e formulando espliciti criteri di intervento basati su un più efficace equilibrio fra tutela ed esigenze di adeguamento funzionale del patrimonio storico derivanti dagli stati di disagio insediativo riscontrati.
Tutti gli elementi conoscitivi raccolti in fase di rilevamento e descritti in dettaglio nel seguito, sono analiticamente individuati e puntualmente referenziati sulla cartografia di base ai fini di agevolare le operazioni di istruttoria dei progetti da parte dell'Ufficio Tecnico comunale.
Le schede di indagine ed i questionari predisposti per il rilevamento sono specificamente mirati alla individuazione:
a) per quanto riguarda gli edifici:
- delle caratteristiche tipologiche originali,
- dello stato di conservazione dell'impianto tipologico originario ovvero delle modificazioni, totali o parziali, apportate allo stesso,
- della presumibile epoca di costruzione,
- delle caratteristiche funzionali, allo scopo di verificare le condizioni di fruibilità e/o abitabilità dell'edificio, con particolare riguardo per:
- presenza o assenza di ascensore o montacarichi,
- presenza o assenza di ascensore per portatori di handicap,
- presenza o assenza di rampe di ingresso per portatori di handicap,
- presenza di scale con rampe di larghezza inferiore a 120 cm.,
- presenza di scale ripide,
- precario stato di conservazione della copertura,
- precario stato di conservazione delle strutture verticali (murature),
- precario stato di conservazione delle strutture orizzontali (solai),
- numero di posti auto di pertinenza,
- numero di posti auto coperti,
- presenza di superfetazioni,
- delle caratteristiche degli elementi architettonico-decorativi di pregio, con particolare riguardo per:
- scale di pregio, di cui sono identificati:
- tipologia,
- struttura,
- materiali impiegati per gradini e parapetto,
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- androni di pregio, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- corridoi di pregio, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- loggiati di pregio, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- porticati di pregio, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- altri locali di pregio al piano terra, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche, plastiche o stucchi e architettoniche,
- alterazioni o manomissioni alla struttura originaria,
- coperture a falde di pregio, di cui sono identificati:
- struttura,
- materiali impiegati per il manto di copertura,
- alterazioni alla struttura originaria,
- coperture piane di pregio, di cui sono identificati:
- struttura,
- alterazioni alla struttura originaria,
- facciate di pregio affacciate sulla corte interna, di cui sono identificati:
- presenza di decorazioni pittoriche o plastiche,
- presenza di componenti funzionali e decorative di pregio,
- presenza di decorazioni architettoniche,
- presenza di elementi incongrui con l'ordine compositivo della facciata (particolarmente in relazione alla scansione delle aperture),
- aree di pertinenza di pregio, di cui sono identificati:
- presenza di alberature di pregio,
- presenza di piantumazioni di pregio,
- presenza di pavimentazioni di pregio,
- presenza di elementi plastici di pregio,
- presenza di elementi di arredo di pregio,
- presenza di superfetazioni con elementi architettonico- decorativi di pregio,
b) per quanto riguarda le facciate affacciate su spazi pubblici:
- del paramento della facciata,
- della presenza di decorazioni pittoriche o plastiche,
- della presenza di componenti funzionali e decorative di pregio,
- della presenza di decorazioni architettoniche,
- della presenza di elementi incongrui con l'ordine compositivo della facciata (particolarmente in relazione alla scansione delle aperture),
c) per quanto riguarda le singole "unità funzionali":
- delle caratteristiche dell'unità funzionale classificata in:
- alloggio,
- unità locale, con specificazione del tipo di attività insediata: - artigianato produttivo,
- artigianato di servizio,
- commercio al dettaglio,
- commercio all'ingrosso,
- deposito,
- studio professionale,
- pubblico esercizio,
- credito e assicurazioni,
- pubblica amministrazione,
- attrezzature specialistiche pubbliche,
- altro,
- del tipo di proprietà, del titolo di godimento e del grado di occupazione,
- delle caratteristiche degli elementi architettonico-decorativi di pregio, con particolare riguardo per:
- pavimentazioni di pregio, con indicazione del tipo di materiale impiegato,
- decorazioni pittoriche, a parete o a soffitto, con indicazione del tipo di decorazione: ad affresco, a stampi, mista,
- decorazioni plastiche, a parete o a soffitto,
- camino,
- serramenti lignei di pregio,
- solai con orditura lignea,
- volte, con indicazione della tipologia adottata,
- archi, con indicazione della tipologia adottata,
- colonne, con indicazione del materiale impiegato,
- pilastri, con indicazione del materiale impiegato,
- altri elementi decorativi,
- delle caratteristiche funzionali, allo scopo di verificare le condizioni abitative degli "alloggi" o d'uso delle "unità locali", con particolare riguardo per:
- dotazione di servizi igienici (wc interno o esterno, bagno),
- dotazione di impianto di riscaldamento,
- caratteristiche distributive, con particolare riferimento a situazioni di frazionamento degli alloggi in corrispondenza del vano scale condominiale o alla mancanza di filtro fra zona notte e zona giorno,
- condizioni di illuminazione e aerazione naturale dei locali,
- verifica delle condizioni di abitabilità riferita all'altezza delle stanze (inferiore a 2,70 ml. o superiore a 3,00 ml.),
- presenza, nell'ambito dell'alloggio, di stanze adibite ad altro uso (es. ufficio, studio professionale, laboratorio, ecc),
- condizioni di accesso alle unità locali (accesso indipendente o da vano scale condominiale),
d) per quanto riguarda le singole famiglie:
- dell'anno di insediamento nell'alloggio e della provenienza (da altra zona del centro storico, dalla periferia, da zone extraurbane del Comune, da altri Comuni della Regione o da altre Regioni, dall'estero),
- del grado di rispondenza alle necessità funzionali esistenti e potenziali del nucleo familiare e indicazione dei motivi dell'eventuale scarso gradimento in termini di:
- inadeguatezza dei servizi igienici esistenti,
- inadeguatezza del numero di stanze disponibili o di vani di servizio (cantina o soffitta)
- mancanza di impianto di riscaldamento,
- mancanza di garages o di parcheggi,
- mancanza di ascensore,
- esigenze di risanamento
- altri fattori di limitazione o disturbo,
- delle eventuali propensioni al trasferimento e delle relative preferenze ubicazionali,
- delle caratteristiche socio-demografiche dei componenti (dati anagrafici, tipo di occupazione, condizione professionale o non professionale, ecc.);
e) per quanto riguarda le singole "unità locali":
- dell'anno di insediamento e della provenienza (da altra zona del centro storico, dalla periferia, da zone extraurbane del Comune, da altri Comuni della Regione o da altre Regioni, dall'estero),
- delle condizioni insediative e del grado di compatibilità con le caratteristiche dell'unità funzionale occupata, nonchè con il più diretto contesto urbanistico e indicazione dei motivi dell'eventuale scarso gradimento in termini di:
- inadeguatezza dei servizi igienici esistenti,
- inadeguatezza del numero di locali e vani accessori,
- necessità di ampliamento (in termini percentuali),
- mancanza di impianto di riscaldamento,
- mancanza di garages o di parcheggi,
- mancanza di ascensore,
- esigenze di risanamento
- altri fattori di limitazione o disturbo,
- delle eventuali propensioni al trasferimento e delle relative preferenze ubicazionali,
- della consistenza delle singole strutture operative in termini di addetti.
3^ fase: elaborazione dei dati rilevati e restituzione del quadro interpretativo di sintesi tramite la formazione un Atlante Analitico del Centro Storico, specificamente referenziato per:
- singoli edifici,
- singole facciate prospicienti spazi pubblici,
- singole unità funzionali.
Come già si è accennato, l'acquisizione di un patrimonio di dati così analitico e sistematico sull'intera compagine del Centro Storico, oltre a fornire un supporto adeguato alla riformulazione della disciplina urbanistico-edilizia per la zona "A", propone evidenti convenienze all'attivazione di un permanente monitoraggio delle trasformazioni future.
L'adozione di codici di referenziamento delle informazioni, la stesura delle basi cartografiche su supporto elettronico e la prima costituzione di un sistema informativo dei dati derivanti dalle schede di indagine, risultano infatti il presupposto fondamentale per l'avvio delle procedure di impianto di un Sistema Informativo Territoriale a livello comunale.
Tanto più che lo sforzo di aggiornamento informativo compiuto in questa circostanza è destinato inevitabilmente ad una rapida obsolescenza se non viene tempestivamente assunto come base operativa di un sistema organico di monitoraggio.
Tale impianto potrà essere eventualmente attivato secondo una articolazione per fasi successive:
a - messa in opera delle modifiche organizzative tramite la riconduzione di competenze, responsabilità e strumenti ai servizi toccati dalle modifiche organizzative;
b - creazione della struttura del S.I.T., e cioè dell'archivio toponomastico-catastale: revisione della numerazione civica e creazione di quella interna con sopralluoghi e apposizione targhette (adottando la numerazione già adottata per l'identificazione delle singole "unità funzionali" nell'ambito del rilevamento effettuato); creazione dell'archivio toponomastico- catastale e relativa procedura di gestione meccanizzata;
c - allineamento archivi alla struttura di S.I.T.;
d - creazione delle elaborazioni e procedure per l'utilizzo del patrimonio informativo sia periodiche (annuari, ecc.) che ad hoc per le revisioni del P.R.G.C.;
e - arricchimento del S.I.T. con la ricerca dell'apporto di basi informative gestite da altri Enti (consumi di energia, acqua, ecc.) anche grafiche (cartografia catastale numerica, ecc.).
3. - Lineamenti di sintesi per un quadro interpretativo dei risultati dell'indagine
In relazione alle finalità ed ai criteri operativi precedentemente richiamati, questo nuovo rilevamento della condizione fisica e della struttura sociale del Centro Storico di Correggio ha cercato di stabilire relazioni significative fra i diversi aspetti che interessano le politiche di tutela e di valorizzazione dell'ambiente storico, nel quadro di una contestuale promozione dei fattori di qualificazione della vita dei suoi abitanti e delle condizioni di fruizione dei suoi utenti attuali e potenziali.
Tale impostazione deriva infatti da una programmatica conferma degli obiettivi principali su cui l'Amministrazione Comunale di Correggio ha da tempo fondato le sue strategie per il Centro Storico, cercando di perseguire una logica di conservazione che sia al contempo:
- "attiva", cioè basata non solo su criteri di tutela, ma orientata ad una coniugazione progressiva di tutela e rivitalizzazione;
- "integrata", cioè rivolta contemporaneamente agli elementi fisici e ai fattori sociali.
Di conseguenza, questa analisi dello stato di fatto si è strutturata, come già in parte aveva fatto il precedente rilevamento del 1980, ponendo "in parallelo" i due versanti conoscitivi riferiti uno alle strutture edilizie e l'altro agli utilizzatori.
E' questo, riteniamo, l'unico modo per operare valutazioni significative sul complesso intreccio che si verifica nelle situazioni reali fra disponibilità e fruibilità del patrimonio edilizio esistente e che, necessariamente, tende a complicarsi ancor più nei contesti storici, per effetto delle specifiche caratteristiche di impianto e dei particolari valori artistico-testimoniali che essi presentano.
L'indagine ha restituito, a questo riguardo, schede analitiche estremamente dettagliate e strutturate in modo da poter operare direttamente, caso per caso, l'insieme delle valutazioni incrociate che si rendono necessarie nella ordinaria pratica amministrativa e che faranno da supporto operativo alle prescrizioni normative del nuovo Piano Regolatore Generale.
Da questi stessi dati è tuttavia possibile ricavare un primo generale quadro di sintesi che, con il supporto di appositi riepiloghi in forma di tabella o di rappresentazione grafica, consenta di effettuare una valutazione d'insieme sui principali connotati della situazione attuale e, per quanto possibile, confrontarla con quella di dieci anni fa, allo scopo di individuare le variazioni e le nuove tendenze intervenute in questi anni.
3.1.- Caratteristiche degli edifici
Un primo livello di analisi della struttura edificata del Centro Storico riguarda, come si è detto nella presentazione generale delle modalità seguite dall'indagine, le caratteristiche dei singoli edifici, intesi quali organismi edilizi unitari, semplici o complessi, compiutamente riconoscibili sotto il profilo morfologico e generalmente distinti anche dal punto di vista della identificazione fondiaria.
Sulla base di questo primo livello di analisi si è dunque reso possibile organizzare un insieme sistematico di informazioni quali-quantitative sulle strutture edificate che tenga conto delle caratteristiche compositive e funzionali delle unità elementari di fabbricato e delle relative pertinenze asservite.
Tali caratteristiche, che, interagendo reciprocamente, concorrono a determinare la conformazione tipologica e morfologica dei singoli edifici, rivestono infatti particolare interesse per la determinazione dei giudizi di valore che presiedono alle politiche di conservazione e recupero del patrimonio edificato, con riferimento al livello minimo di aggregazione delle diverse "unità funzionali" (gli alloggi, le sedi dei servizi, quelle utilizzate per attività economiche e produttive, ecc.).
La verifica dei caratteri compositivi e dell'organizzazione distributiva interna ai singoli edifici costituiscono infatti un approccio determinante per la comprensione dei processi di formazione ed evoluzione dei tessuti edilizi, in quanto tali elementi sono intimamente connessi alla dinamica storica della produzione edilizia stessa ed alla cultura materiale che il prodotto edilizio generalmente testimonia.
Da questo punto di vista, gli indicatori sintetici pongono in grande evidenza una elevata omogeneità dei tipi edilizi che concorrono alla formazione dei tessuti storici di Correggio, insieme ad uno stato di conservazione che possiamo giudicare complessivamente discreto.
La struttura dei tessuti del Centro Storico appare infatti tuttora chiaramente leggibile e straordinariamente ordinata: in riferimento alle diverse polarità emergenti, rappresentate dai principali edifici specialistici (chiese, conventi, palazzi del potere e palazzi signorili) che organizzano gerarchicamente la trama insediativa ed i relativi percorsi, si sviluppano isole residenziali compatte, caratterizzate da una elevata coerenza morfologica e tipologica.
Questi caratteri dominanti contribuiscono a conferire all'intera compagine del Centro Storico un tono di pregevole decoro di insieme, in cui fa spicco la diffusa notazione neoclassica derivante dalle numerose, e per lo più organiche, trasformazioni ottocentesche.
Tale valore di insieme rappresenta pertanto un primo importante riferimento strutturale per le politiche di tutela ambientale da rivolgere alla intera compagine storica, al fine di interpretarne attivamente l'intima coerenza formale anche nell'ambito dei futuri processi di adeguamento infrastrutturale e funzionale.
Ad un esame più ravvicinato dei singoli organismi edilizi, è possibile riscontrare un elevato numero di edifici, oltre ovviamente alle principali strutture specialistiche di carattere religioso, che hanno conservato in modo ancora chiaramente leggibile l'impianto tipologico originario o che lo hanno trasformato, in epoca storica, secondo uno schema evolutivo organico, tale da assumere esso stesso un valore pregnante di carattere testimoniale.
Gli edifici che presentano queste caratteristiche, sia in ordine alla configurazione compositiva di insieme che alla organizzazione distributiva interna, sono ben 231 su un totale di 352 edifici rilevati e rappresentano quindi il 65,6% del complesso delle strutture edilizie censite nel Centro Storico.
In relazione alla organizzazione urbanistica dell'insediamento, è possibile individuare una disposizione prevalente degli edifici con tipologia originaria conservata soprattutto all'interno del nucleo più antico e lungo l'asse principale di Corso Mazzini.
Tale presenza è tuttavia alquanto diffusa anche nei tessuti di saturazione interna corrispondenti allo sviluppo urbano dal 1600 alla fine del 1800.
Per contro, l'indagine ha rilevato 64 edifici (pari a circa il 18% del totale) in cui l'impianto tipologico originario è stato strutturalmente alterato da interventi più recenti che, sovrapponendosi in maniera del tutto "autonoma" agli organismi preesistenti, ne hanno definitivamente cancellato ogni possibilità di lettura.
Di questi interventi di ristrutturazione "pesante" con trasformazione radicale dell'impianto tipologico originario, almeno 30 (quasi la metà del totale) risultano realizzati dopo il 1982 e testimoniano, da un lato, l'intensità di interessi che il mercato immobiliare ha manifestato in questi ultimi anni nei confronti del patrimonio edilizio storico e, dall'altro, la quanto meno parziale inadeguatezza delle norme vigenti a governare i processi di recupero di tale patrimonio nel rispetto dei più significativi valori testimoniali.
Oltre a questi, altri 57 edifici (16% del totale) presentano caratteristiche tipologiche eterogenee di assai scarso rilievo sotto il profilo stilistico e testimoniale: si tratta in genere di esempi dell'edilizia recente, inseritisi dal 1945 ad oggi all'interno del tessuto storico.
Se si considera quindi l'epoca di costruzione degli edifici esistenti, la classe più numerosa è rappresentata da quelli costruiti nella prima metà del secolo scorso (circa il 39% del totale), ma nel complesso quasi il 69% è databile anteriormente al 1860.
Gli interventi di nuova costruzione (o di radicale sostituzione di edifici preesistenti) realizzati nel periodo più recente che va dal dopoguerra ad oggi riguardano 48 casi, per lo più dislocati lungo i margini della compagine storica, ma in parte presenti anche nell'ambito dei tessuti più antichi.
Fra gli edifici che hanno conservato l'impianto tipologico originario, la categoria più numerosa è indubbiamente rappresentata dalle tipologie della casa artigiana e mercantile che si sviluppano a schiera, secondo moduli regolari di 5 - 6 mt. o più di larghezza sul fronte principale.
Relativamente numerosi, soprattutto nel contesto dei tessuti più antichi del Borgovecchio, sono gli esempi di edilizia a corte semplice o complessa, che rappresentano oltre il 16% degli edifici con impianto tipologico conservato.
Altri tipi edilizi che presentano particolari valori di insieme sotto il profilo tipologico sono costituiti dalle strutture specialistiche, anch'esse di impianto semplice o complesso, le quali, pur non essendo altrettanto numerose, ricoprono tuttavia una funzione nodale nella organizzazione dei tessuti e si distinguono in genere per caratteri propri di particolare interesse compositivo e stilistico.
La diffusa qualità architettonica del tessuto storico è inoltre testimoniata dalla notevole presenza di elementi architettonici e decorativi di pregio che interessano complessivamente la struttura dei singoli edifici analizzati (a prescindere cioè da quelli eventualmente presenti all'interno delle singole unità funzionali).
Ben 239 edifici, pari a circa il 68% del totale, presentano infatti almeno uno degli elementi considerati dall'indagine come fattori di caratterizzazione morfologica o stilistica di qualche interesse a livello dell'intera unità edilizia.
Fra questi elementi ricorre in primo luogo il valore dei collegamenti verticali (le scale) che, per disposizione all'interno degli organismi edilizi e/o per caratterizzazione propria di interesse architettonico e decorativo, rappresenta in almeno 166 casi rilevati un qualificato elemento ordinatore della struttura edilizia esistente.
Altri elementi di rilevante caratterizzazione degli edifici con diffusa presenza nel Centro Storico di Correggio sono le coperture a falde, che presentano presentano caratteristiche di interesse strutturale o architettonico in 147 edifici, e i portici, che qualificano i fronti di 114 fabbricati.
Se le caratteristiche dei collegamenti verticali sono determinanti per la connotazione tipologica dei singoli edifici, entrambi questi ultimi elementi citati concorrono ad una armonica connotazione dell'immagine complessiva dell'ambiente storico ed assumono, pertanto, una funzione discriminante per la individuazione di coerenti obiettivi di conservazione e valorizzazione dell'intera compagine edificata.
Meno diffusi, ma ugualmente molto rilevanti ai fini di una tutela specifica degli elementi architettonici che influiscono più significativamente sui valori ambientali di insieme, sono gli edifici caratterizzati da un androne di pregio architettonico, spesso integrato da interessanti elementi decorativi (scultorei o pittorici), da locali specialistici al piano terra o da pregevoli sistemazioni delle aree cortilive interne su cui si affacciano in genere prospetti secondari di particolare interesse architettonico.
L'indagine diretta restituisce una descrizione analitica dei singoli elementi qui richiamati e delle relative componenti di qualificazione, consentendo perciò di orientare puntualmente gli interventi conservativi più appropriati.
Fra questi, assumono evidentemente un rilievo speciale quelli rivolti alla conservazione di elementi singolari, o poco diffusi, come i loggiati (presenti in 24 edifici), oppure le poche coperture piane (3 in tutto) ritenute di qualche interesse compositivo o decorativo.
Il complesso di questi elementi di pregio, analiticamente rilevati, rappresenta dunque un sistema di riferimento in buona misura vincolante affinché i necessari processi di adeguamento della struttura edificata alle odierne esigenze abitative e funzionali non si traducano in un progressivo scadimento della qualità ambientale di insieme che i tessuti storici di Correggio tuttora diffusamente conservano.
Questa attenzione programmatica è tanto più necessaria in quanto risultano ancora relativamente numerose le esigenze di intervento sulle strutture esistenti ai fini di un effettivo recupero di tutte le potenzialità insediative del nucleo storico.
Tali esigenze riguardano solo in parte le necessità di recupero e consolidamento delle componenti strutturali dal momento che, anche per effetto del carattere selettivo degli interventi dell'ultimo decennio, rivoltisi in gran parte alle situazioni di maggior degrado fisico è oggi relativamente contenuto il numero di edifici in condizioni di precarietà statica delle strutture, orizzontali o verticali, o che presentano ad esempio necessità di rifacimento delle strutture di copertura.
In complesso, gli edifici interessati da una o più di queste necessità sono appena 50 (14% del totale), con una netta prevalenza degli stati di precarietà delle coperture che interessano almeno 32 edifici.
Il 90% di questi casi si presenta tuttavia nell'ambito di edifici con impianto tipologico conservato e per i quali risulta opportuno adottare criteri di adeguata cautela nei necessari interventi di consolidamento e risistemazione.
Più numerosi risultano i casi in cui si prospettano esigenze di adeguamento tecnologico connesse alle dotazioni impiantistiche degli alloggi (che analizzeremo nel seguito) o a quelle relative alle dotazioni di servizio proprie degli edifici.
Almeno 324 edifici (pari al 92% del totale) risultano privi di ascensore o montacarichi e, fra quelli che ne hanno uno, solo 5 presentano caratteristiche idonee al trasporto di portatori di handicap.
Degli edifici sprovvisti di ascensore, almeno 31 presentano rampe di scala eccessivamente ripide e 76 edifici hanno rampe troppo strette.
Solo tre edifici sono dotati di rampa di ingresso adeguata per l'accesso dei portatori di handicap.
Risulta quindi assai evidente come il processo di ulteriore qualificazione delle condizioni di utilizzo del patrimonio edilizio dell'area storica debba misurarsi nei prossimi anni con un elevato fabbisogno pregresso di "infrastrutturazione interna" agli edifici, pur nel rispetto di soglie alquanto elevate e diffuse di compatibilità tipologica ed ambientale.
Ciò suggerisce il ricorso a criteri appropriati di sperimentazione che potranno essere convenientemente orientati da apposite iniziative promosse dall'ente pubblico, sulla base di specifici studi e con la predisposizione di efficaci modelli intervento da adottarsi nei diversi casi.
Analogamente, anche se con criteri progettuali diversi, dovrà essere affrontata un'altra grave carenza strutturale del Centro Storico che la presente indagine ha messo puntualmente in evidenza.
Nella generalità degli isolati si riscontra infatti un bilancio negativo degli indicatori di domanda/offerta sia di parcheggi coperti al servizio e delle abitazione e delle attività economiche, sia di posti auto scoperti quali dotazioni di pertinenza.
E' questo un bilancio che assume valori negativi tanto più elevati quanto più ci si riferisce agli isolati centrali, a densità edilizia più elevata e maggiormente sprovvisti di spazi liberi a terra.
La risposta a questa esigenza non potrà che essere ricercata nelle immediate adiacenze dell'area storica sfruttando, anche con soluzioni innovative, le occasioni di potenziale ristrutturazione urbanistica che si offrono nella prima fascia periferica.
Nell'ambito dei tessuti storici ben difficilmente si potranno ipotizzare incrementi significativi delle dotazioni esistenti (possibili in qualche misura solo nelle aree di frangia), ma sarà tuttavia necessario controllare le dinamiche di riduzione ulteriore derivanti dai processi di trasformazione d'uso dei locali al piano terra (subentro ad esempio di attività commerciali, uffici e servizi).
Tale controllo risulta necessario in considerazione anche del fatto che numerose superfetazioni (attualmente presenti in corrispondenza di 128 edifici) dovranno essere prevedibilmente rimosse e ciò comporterà necessariamente una diminuzione dei posti macchina coperti, dal momento che molte di esse sono utilizzate come garages.
Le facciate degli edifici che prospettano su spazi e percorsi pubblici costituiscono indubbiamente componenti di massima importanza ai fini della conservazione e del recupero dei valori ambientali del tessuto storico.
Ancorchè intimamente legata all'impianto tipologico complessivo dell'edificio e in grande misura interagente con i caratteri distributivi e funzionali interni dell'organismo edilizio, la facciata rappresenta pur sempre la struttura compositiva più evidente all'approccio esteriore e il tramite più diretto di "dialogo" fra il singolo fabbricato ed il contesto architettonico della città.
Per questa ragione l'indagine ha approfondito l'analisi degli elementi conoscitivi sulle facciate principali e sviluppato per esse una precisa articolazione dei parametri di giudizio riferiti alle diverse componenti architettoniche e decorative, quale preludio strumentale ad un corrispondente approfondimento dei criteri normativi e progettuali da predisporre in funzione di un recupero scientificamente fondato di tali componenti.
Riteniamo infatti che, soprattutto in relazione ai diffusi valori di insieme che il Centro Storico di Correggio presenta, sia necessario procedere alla predisposizione di strumenti appropriati di orientamento progettuale e di controllo rivolti specificamente ai caratteri stilistici dei fronti che prospettano su spazi pubblici, fino a comprendere, tramite un apposito Piano del Colore, le componenti cromatiche e le tecniche di esecuzione dei paramenti esterni che rivestono una importanza determinante ai fini dell'armonia complessiva dell'ambiente storico.
Il rilevamento che, in questa prospettiva, è stato effettuato pone in evidenza una netta prevalenza dei paramenti ad intonaco e tinteggio (452 facciate su un totale di 559 analizzate) rispetto a tutte le altre forme di trattamento esteriore.
Assai meno numerosi sono i paramenti murari semplicemente intonacati e privi di tinteggio (65) e quelli in mattoni a vista (36).
Piuttosto rare, ma meritevoli di particolare attenzione, sono le facciate in mattoni sagramati.
Un sola facciata presenta un incongruo rivestimento lapideo e nessuna presenta paramenti in sasso o a muratura mista.
Alquanto numerose sono invece le facciate che presentano elementi decorativi da conservare e, in molti casi, da sottoporre a veri e propri interventi di restauro.
Pressochè la generalità dei fronti prospicienti gli spazi pubblici (l'88% del totale) presenta almeno una decorazione architettonica di qualche interesse: numerosissimi (oltre 350) sono i cornicioni di buon livello stilistico, ma si segnala anche una diffusa presenza di davanzali di pregio (169 facciate) e riquadrature in corrispondenza delle aperture (128). In 38 casi ricorrono esempi di basamento a bugnato, mentre le lesene sono presenti su 46 facciate.
Relativamente diffusi sono anche gli archi che interessano, con diverso grado di importanza stilistico-compositiva, poco meno di un centinaio di fronti.
Notevole è pure la presenza di componenti funzionali e decorative che caratterizzano oltre i due terzi dei fronti analizzati: fra queste è assai ricorrente soprattutto la segnalazione di grate in ferro, talora di pregevole fattura.
Meno numerose, ma tuttavia di grande importanza sotto il profilo dei valori artistici del patrimonio storico da conservare, sono le decorazioni pittoriche e le decorazioni plastiche (compresi gli stucchi), rispettivamente rilevate su 23 e 73 facciate.
In considerazione del notevole grado di decoro generale dell'ambiente storico che questi stessi indicatori di sintesi possono testimoniare, risulta ancor più evidente l'esigenza di rimuovere, o quanto meno mitigarne l'impatto, i numerosi elementi di disturbo dell'armonia compositiva e/o decorativa delle facciate.
Si tratta in genere di elementi funzionali o addirittura con pretese decorative che si sono venuti sovrapponendo in modo incongruo all'ordine compositivo originario di ben 218 facciate e che, nell'ambito di interventi sistematici di manutenzione delle stesse, possono convenientemente essere eliminati o ridimensionati con soluzioni più discrete di posizionamento.
La natura e la funzione dei singoli elementi incongrui è la più varia: dalla segnaletica all'inserimento di componenti tecnologiche, alla alterazione dell'impaginato delle aperture sul fronte, alla presenza di eterogenee componenti di arredo.
Le schede analitiche relative segnalano e descrivono puntualmente i singoli elementi incongrui, fornendo così una guida sistematica per gli interventi di riqualificazione ed il relativo controllo.
Le analisi condotte sulle unità funzionali presenti all'interno degli edifici consentono una puntuale valutazione sulle caratteristiche di disponibilità e di utilizzazione del patrimonio edilizio.
Per unità funzionale si intende, nell'ambito di questo studio, l'unità minima di utenza dell'immobile per fini abitativi o per lo svolgimento di attività, siano esse destinate alla erogazione/prestazione di servizi ovvero all'espletamento di funzioni economiche.
Le unità funzionali così considerate, per un totale di 1553 unità, si ripartiscono pertanto in due distinte categorie fondamentali: quelle con funzioni abitative in essere, gli alloggi, e quelle utilizzate per funzioni di servizio, attività commerciali o produttive, che, in analogia con le definizioni ISTAT, chiameremo più brevemente unità locali, sottintendendo "economiche e di servizio".
Già sulla base di questa prima grande distinzione funzionale, è possibile una sintetica valutazione sulle caratteristiche di utilizzo del Centro Storico ed un primo raffronto con la situazione registrata nel 1980 (pur scontando eventuali difformità nei metodi di rilevamento) che consente di individuare alcune grandi linee di tendenza.
Gli alloggi censiti sono nel complesso 1016 e rappresentano quindi più del 65% del totale delle unità funzionali. Di questi, 757 (pari al 75% degli alloggi) risultano attualmente occupati. Delle 537 unità locali rilevate, invece, almeno 419 (pari quindi al 78%) risultano occupate da attività diverse.
I dati corrispondenti del rilevamento 1980 evidenziano una entità sensibilmente inferiore del numero complessivo di alloggi disponibili (850), in parte dovuta anche ad una diversa delimitazione dell'area di studio, e così pure dicasi delle unità locali (353).
Gli alloggi occupati risultavano 747 evidenziando un indice di occupazione (88%) alquanto superiore all'attuale. Il rapporto fra alloggi occupati e attività presenti è passato quindi da 2,1 nel 1980 a 1,8 nella situazione attuale.
Pur scontando le modeste difformità indotte in termini di valori assoluti, dalla parziale diversità dell'area esaminata, è dunque possibile rilevare da questo confronto:
- una crescente incidenza del non utilizzato soprattutto nell'ambito del patrimonio residenziale, che in parte può essere ascritta a distorsioni del mercato immobiliare, ma in parte anche dalla numerosità degli interventi di recupero in corso (con cantiere aperto) durante tutta la fase dell'attuale rilevamento;
- una disponibilità complessiva del patrimonio residenziale che rimane consistente, e comunque preponderante nel complesso delle funzioni, pur nel quadro di una rapida crescita di servizi e attività economiche risultanti in ingresso nell'area storica negli ultimi anni;
- l'incremento di offerta di spazi per attività extra-residenziali appare l'elemento più dinamico della trasformazione e supera sensibilmente il trend, pure vivace, della domanda determinando così, anche in questo settore, una quota crescente di non utilizzato che non sappiamo se abbia o meno un valore temporaneo.
Questi indicatori tendenziali sintetizzano alcune principali linee evolutive del Centro Storico che vanno considerate con la dovuta cautela, senza cioè trarne conclusioni affrettate. Non ci sembra che se ne possa derivare meccanicamente giudizi negativi quali costituivano in buona misura l'assunto del precedente studio sul Centro Storico.
In questi dieci anni l'incidenza relativa della residenza ha segnato evidentemente una lieve flessione, ma questo non ci legittima a parlare di progressiva marginalizzazione sociale e demografica.
Anzi, se consideriamo l'incidenza strettamente demografica, il ruolo del Centro Storico rispetto all'intero Comune risulta quantitativamente stabilizzato sia in termini di abitanti che di famiglie residenti.
Né riteniamo si possa affrettatamente parlare di "trasformazione speculativa" con espulsione di funzioni meno pregiate, anche se il processo di qualificazione ha evidentemente indotto una lievitazione dei valori immobiliari ed una selezione delle attività commerciali e terziarie in genere (complessivamente molto cresciute) in favore delle fasce più dinamiche a più elevato contenuto di immagine.
Del resto questi sono i processi che, in forme ben più vistose, hanno interessato in questi anni la generalità dei centri storici, in Italia e non, e che semmai testimoniano la vitalità del Centro di Correggio, contraddicendo così ogni pessimistica previsione che ne paventava una perdita progressiva di ruolo territoriale.
Non ci sembra per altro che la progressione dei fenomeni di ricambio sia tale, almeno per ora, da suscitare ragionevoli preoccupazioni circa un possibile eccesso di specializzazione e di conseguente compressione della "funzione collettiva in senso globale".
A questo riguardo, una analisi più dettagliata dei risultati dell'indagine potrà fornire più adeguato conforto, tuttavia ci sembra possibile rilevare fin da ora una composizione funzionale del Centro Storico che mantiene a tutt'oggi caratteri di sostanziale equilibrio e che semmai, proprio per questo, dovrà essere tenuta sotto accurata osservazione nel corso degli anni a venire.
Un quadro analitico delle condizioni di utilizzo del patrimonio edificato del Centro, o quanto meno della sua destinazione d'uso, è rappresentato (a livello di singoli edifici) da un'apposita tavola allegata (cfr. tav. 10) che descrive così anche una sorta di geografia della composizione funzionale, con particolare riferimento per le destinazioni abitative.
A livello di grande sintesi si può ricordare che, facendo esclusione per gli 8 edifici con lavori in corso all'epoca dell'indagine (e quindi con destinazioni finali non compiutamente definibili in sede di rilevamento diretto), almeno 133 edifici, pari al 38,7% del totale hanno una destinazione integralmente residenziale e che altri 157, pari al 45,6% del totale, presentano una incidenza della destinazione residenziale uguale o superiore al 50%, in termini di unità funzionali presenti.
Complessivamente quindi la residenza risulta la destinazione prevalente in oltre l'84% degli edifici esaminati ed è presente nel 93% degli edifici del Centro Storico.
Anche questo dato ci sembra confermare in buona misura la persistenza di un significativo ruolo residenziale dei tessuti storici. Ruolo che dovrà essere sostenuto da idonee politiche di piano, in grado di agevolare i processi di adeguamento igienico-funzionale delle unità abitative, nel rispetto dei valori storico-culturali quivi presenti.
L'analisi condotta sulle caratteristiche strutturali degli alloggi consente di descriverne il regime di utilizzazione e lo stato fisico rilevato, con particolare riferimento alla presenza di elementi di interesse architettonico-decorativo da sottoporre a tutela e di fattori di disagio igienico-funzionale che preludono a futuri processi, più o meno sistematici, di adeguamento.
In riferimento alle singole unità occupate, il rilevamento fornisce un quadro delle caratteristiche demografiche e sociali degli attuali residenti, anche ai fini di una più puntale definizione delle condizioni di utilizzo del patrimonio residenziale analizzato, segnalando anche un giudizio soggettivo espresso dagli utenti in ordine al gradimento dell'attuale situazione abitativa.
Dal punto di vista della proprietà, il patrimonio residenziale del Centro Storico risulta appartenere in modo preponderante a privati cittadini (92% degli alloggi e 93% delle stanze). In alcuni isolati si segnala del resto una presenza esclusiva della proprietà privata.
L'incidenza della proprietà pubblica (6,2%) appare del tutto marginale, mentre sono quasi del tutto assenti altre forme di proprietà.
Gli alloggi occupati, che come abbiamo visto rappresentano solo il 75% del patrimonio residenziale disponibile, sono in prevalenza abitati in proprietà (52%), ma anche l'affitto riveste una incidenza alquanto rilevante, raggiungendo il 46% dell'intero patrimonio occupato. Altri titoli di godimento sono presenti per entità del tutto trascurabili.
Le dimensioni medie degli alloggi occupati in proprietà risultano generalmente più grandi, quanto meno per numero di stanze disponibili, testimoniando in genere un più elevato livello di comfort presente in questa categoria di alloggi.
Alquanto vari sono i motivi di non occupazione degli alloggi; fra questi tuttavia non sembra rivestire una rilevanza particolare il fattore commerciale, in quanto gli alloggi vuoti disponibili per la vendita rappresentano pressappoco solo il 19% del non occupato e appena il 4,8% dell'intero patrimonio abitativo.
Leggermente più consistente risulta l'incidenza, sul totale dei vuoti, degli alloggi in stato di abbandono (21,6%), ma è questo un peso relativo in sensibile decremento rispetto ai valori del precedente rilevamento, grazie alla propensione al recupero o alla riorganizzazione funzionale registrata nel corso dell'ultimo periodo che ha in parte sollecitato anche i fattori di rotazione all'interno del patrimonio abitativo.
Questa propensione è per altro andata ad ingrossare il numero complessivo degli alloggi vuoti "per altro motivo", insieme ai numerosi casi di alloggi provvisoriamente non occupati perché sottoposti a lavori di restauro o ristrutturazione (oltre il 20% degli alloggi non occupati).
La distribuzione degli alloggi non occupati evidenzia inoltre rilevanti concentrazioni in alcuni edifici o in particolari porzioni di isolato (cfr. anche tav. 11) che propongono perciò significative opportunità, tutte da verificare, per lo sviluppo di piano organici di recupero o, quanto meno, interventi sistematici di adeguamento funzionale tendenti a migliorare le condizioni di fruibilità del patrimonio abitativo.
Problemi di adeguamento funzionale o di miglioramento delle condizioni abitative interne agli alloggi risultano del resto alquanto diffusi all'interno del Centro Storico di Correggio.
Ciò significa che, nonostante le caratteristiche strutturali degli edifici appaiano, come si è visto, complessivamente buone, ancora molto resta da fare per raggiungere un adeguato grado di "abitabilità" del tessuto residenziale storico e che presumibilmente i prossimi anni ancora saranno caratterizzati da una elevata tensione dei processi di recupero.
Se si considerano le dotazioni igieniche degli alloggi, si può notare infatti che almeno una sessantina di abitazioni, per oltre 210 stanze, è ancora priva di wc (36 hanno il wc all'esterno dell'alloggio).
Oltre 150 abitazioni (pari a più del 15% degli alloggi) non possiede il bagno; di queste, 22 fruiscono di un bagno esterno all'alloggio.
Ancora più grave risulta la carenza degli impianti di riscaldamento che risulta mancante in quasi la metà delle abitazioni, determinando condizioni di particolare disagio per ben 1650 stanze del Centro Storico.
Altri fattori di disagio abitativo risultano derivare dalle caratteristiche distributive interne degli alloggi e sono spesso da porre in relazione alle caratteristiche tipologiche originarie dell'edificio che li ospita o, ancor più frequente, alla stratificazione degli interventi di adattamento succedutisi in varie epoche.
Oltre 100 abitazioni presentano una o più stanze prive di aerazione e illuminazione naturale, poco meno della metà non ha disimpegno che funga da filtro fra la zona giorno e la zona notte.
Altri 128 alloggi presentano una distribuzione interna problematica in cui le stanze non sono sistematicamente comunicanti fra loro: alcune di esse sono separate dall'attraversamento del blocco scale condominiale e quindi per passare da una parte all'altra dell'alloggio si deve necessariamente attraversare un pianerottolo in comune con gli altri alloggi dell'edificio.
Appare evidente come la generalità di queste condizioni di disagio abitativo richieda, a seconda dei casi, interventi più o meno rilevanti di adeguamento funzionale che implicano alterazioni parziali, ma in molti casi anche delle componenti strutturali degli edifici interessati.
Risulta quindi estremamente importante l'esercizio di un controllo sistematico, in via preventiva, delle caratteristiche progettuali ed organizzative di tali interventi, allo scopo di non compromettere i numerosi elementi di valore architettonico e decorativo già indicati a proposito degli edifici nel loro insieme, ma neppure quelli presenti all'interno delle singole unità abitative.
Pur se gli indicatori al riguardo tendono a mostrare una più modesta distribuzione degli elementi di pregio interni agli alloggi rispetto a quanto si è visto a livello di edifici, la loro presenza è comunque estremamente importante in ordine alla conservazione e valorizzazione dei fattori qualitativi del patrimonio storico.
Quasi 300 alloggi (il 29,5% del totale) presentano al loro interno almeno un elemento di pregio architettonico o decorativo che si ritiene necessario salvaguardare nell'ambito dei futuri processi di recupero e adeguamento funzionale.
Fra i diversi elementi di pregio rilevati dall'indagine si può notare una nettissima prevalenza di quelli che interessano le strutture orizzontali: solai con orditura lignea di qualche interesse sono presenti in 172 casi (poco meno del 60% degli alloggi che hanno almeno un elemento interno di pregio); in altri 130 casi si segnalano pavimentazioni di pregio (44% di questa categoria di alloggi).
Minore diffusione hanno altri elementi, come i camini, le volte oppure le decorazioni pittoriche.
I risultati dell'indagine mostrano anche con grande evidenza come la distribuzione degli elementi di pregio sia, per sua natura, inversamente proporzionale alla rilevanza architettonica e al valore artistico degli elementi considerati: risultano infatti piuttosto rari sia gli archi (21 alloggi), che i pilastri e le colonne, e così pure dicasi per le decorazioni plastiche, presenti in sole 15 abitazioni.
Indipendentemente dalla frequenza statistica con cui sono stati segnalati questi elementi, la loro presenza (singolare o in combinazione fra più elementi diversi) all'interno della unità abitativa, così come è puntualmente registrata nelle apposite schede analitiche comporterà l'adozione di appropriati criteri di intervento nell'attuazione delle opere di recupero e rifunzionalizzazione degli alloggi. Criteri che dovranno articolarsi, sotto il profilo tecnico e procedurale, in relazione alla specifica natura e ubicazione dei singoli elementi rilevati.
Di particolare interesse potrà risultare a questo riguardo anche il "combinato disposto" dei criteri conservativi derivanti, oltre che dalla presenza di elementi interni agli alloggi, anche dai condizionamenti connessi ai caratteri tipologici degli edifici (qualora riconoscibili) e dagli elementi di pregio architettonico-decorativo presenti a livello strutturale o delle parti comuni dell'edificio.
Complessivamente, tale combinazione di "fattori di attenzione" interessa, almeno parzialmente, 286 unità edilizie, pari all'81% dell'intero patrimonio del Centro Storico.
Ciò comporta evidentemente una cautela diffusa nei processi di trasformazione futura delle strutture fisiche, ma anche una adeguata articolazione dei criteri normativi che l'Amministrazione pubblica dovrà predisporre per le necessarie funzioni di controllo, mirati alla diversa combinazione dei fattori di tutela.
All'interno degli alloggi occupati sono stati censiti 751 nuclei familiari per un totale di 1680 abitanti.
Il confronto con il precedente rilevamento 1980, pur nei limiti di confrontabilità fra le due indagini di cui si è detto, pone in evidenza una stabilità numerica pressochè assoluta delle famiglie, ma una significativa flessione del numero di abitanti, che sarebbero diminuiti di oltre 150 unità, registrando un decremento percentuale dell'8,5% (-0,9% in media all'anno).
Evidentemente, si è ulteriormente contratta in modo molto rilevante la dimensione media dei nuclei familiari, che passa dal già esiguo valore di 2,46 componenti del nucleo del 1980 a soli 2,23 nell'ultimo rilevamento.
Alquanto vistoso appare anche lo scarto con il valore medio del comune, che si attestava al 31-12-89 sui 2,74 componenti per famiglia.
Com'è noto, la tendenza alla riduzione della dimensione media delle famiglie è un fenomeno generalizzato, quanto meno in ambito europeo, che si collega direttamente ai modelli soci-culturali emergenti e all'invecchiamento della popolazione.
Questa tendenza assume però nel Centro Storico (confermandoli rispetto alla precedente osservazione) caratteri e intensità del tutto particolari.
Se a livello comunale la tipologia più frequente è quella rappresentata da famiglie con due o tre componenti, nel Centro Storico la tipologia più diffusa è significativamente quella mono-componente: oltre il 37% delle famiglie qui residenti è infatti costituita da un solo individuo.
Le famiglie relativamente "numerose" (intendendo con ciò quelle con quattro o più componenti) rappresentano in questo settore urbano appena il 16% delle famiglie residenti, mentre a livello comunale esse corrispondono a quasi il 28% dei nuclei familiari registrati all'anagrafe.
Le caratteristiche insediative del Centro Storico ben si prestano, ormai tradizionalmente, ai requisiti ricercati dal tipo emergente del "single" per scelta, ma l'incrocio con i dati relativi all'età degli abitanti mostra che la grande maggioranza delle famiglie costituite da un solo componente corrisponde in realtà all'anziano (per lo più femmina) rimasto solo.
Infatti, il 75% delle famiglie con un solo componente è rappresentato da un anziano con età uguale o superiore a 60 anni e, di questi, quasi l'80% è rappresentato da donne anziane.
Anche questa è una testimonianza indiretta della particolare condizione di invecchiamento della popolazione residente nel Centro Storico, dove il 37% degli abitanti ha oggi età superiore a 60 anni, mentre questa classe rappresentava nel 1980 poco più del 27% dei residenti del centro e tuttora, a livello comunale, essa costituisce solo il 25% della popolazione.
E' questo, evidentemente, uno dei caratteri di maggiore debolezza strutturale della compagine sociale presente nel Centro Storico; condizione che per altro non pare sufficientemente compensata da componenti giovanili di rincalzo (cfr. la piramide delle età della popolazione).
Non pare tuttavia trascurabile un fenomeno che, seppure ancora di modeste dimensioni, potrebbe assumere in prospettiva un significato interessante: sono poco più di una trentina le giovani coppie (famiglie con entrambi i componenti in età compresa fra 20 e 35 anni) che si sono stabilite nel Centro Storico nel corso degli anni '80 e quasi tutte risultano essersi insediate qui nell'ultimo quinquennio, suggerendo con ciò la possibilità di una nuova tendenza in atto.
A queste potremmo aggiungere ancora una trentina di famiglie, corrispondenti a giovani coppie con uno o due figli, anch'esse quasi tutte stabilitesi qui nel corso degli ultimi anni.
La connotazione sociale della popolazione residente nel Centro Storico è quindi ulteriormente descritta dagli indicatori relativi alla occupazione degli abitanti e dalla relativa posizione nella professione.
Il tasso generale di attività (41,5%) risulta ancora relativamente sostenuto grazie al significativo apporto della componente femminile e appare addirittura sensibilmente più elevato di quello segnalato al 1980.
L'occupazione nei settori dell'industria risulta ancora predominante (42,6%), ma tendono significativamente a rafforzarsi sia l'attività nella Pubblica Amministrazione che nel commercio, curiosamente attestati sullo stesso numero di attivi. I servizi privati non censiti dal precedente rilevamento rappresentano una quota non trascurabile che si avvicina al 15%, mentre pressochè assenti sono gli addetti al settore primario.
Relativamente alla posizione nella professione prevalgono ancora i dipendenti (43%), ma rispetto a dieci anni fa si sono enormemente allargate la classe degli imprenditori e liberi professionisti e quella dei dirigenti e degli impiegati che rappresentano oggi rispettivamente il 10% e oltre il 26% degli attivi. Appare invece quasi dimezzata la categoria dei lavoratori in proprio (10%) e mantengono incidenze irrilevanti i lavoratori a domicilio e i coadiuvanti.
La classificazione degli abitanti in condizione non professionale riflette le caratteristiche strutturali della popolazione con una incidenza sull'ordine del 54% dei pensionati.
Gli studenti rappresentano invece il 17,5% della popolazione non attiva, superando di poco il numero delle casalinghe che con la sua modesta incidenza conferma l'immagine di una elevata componente di occupazione femminile.
Sulla base dei dati rilevati è possibile operare alcune correlazioni significative fra le caratteristiche degli alloggi e quelle dei loro occupanti.
Il livello di forte dettaglio conseguito dall'indagine (e documentato dalla restituzione delle singole schede analitiche) consente di effettuare, tramite elaboratore elettronico, una grande quantità di verifiche, anche molto minuziose, sui rapporti esistenti fra il contenitore fisico (disaggregabile fino al livello della singola stanza) e, per così dire, il "contenuto sociale" dello stesso (analizzabile fino al livello del singolo individuo).
E' così possibile analizzare puntualmente le caratteristiche di utilizzo degli alloggi occupati allo scopo di ottenere, ad esempio, indicatori di potenziale fabbisogno in riferimento a standards-obietttivo e alle condizioni dell'offerta reale; ciò anche ricorrendo a sofisticati procedimenti di valutazione basati su complesse matrici di correlazione nonchè articolati coefficienti di mobilità delle famiglie e di rotazione del patrimonio abitativo.
In questa sede riteniamo tuttavia opportuno richiamare solo alcuni indicatori fortemente sintetici che vengono ad integrare quelli precedentemente proposti in ordine alle caratteristiche funzionali degli alloggi.
La disponibilità di stanze in alloggi occupati (2661) rispetto al numero totale dei residenti appare enormemente esuberante: se si stabilisce un coefficiente ottimale di utilizzo teorico pari ad un abitante per stanza, si evidenzia una apparente eccedenza di oltre 980 stanze.
La dimensione media degli alloggi (3,5 stanze, senza considerare la presenza di vani accessori) è del resto sensibilmente superiore alla dimensione media delle famiglie per numero di componenti.
La disponibilità media di stanze in alloggi occupati per ogni singolo abitante nel Centro Storico di Correggio risulta dunque pari a 1,6.
Qualora si articoli maggiormente anche questo semplice rapporto a livello della singola unità abitativa, emergono situazioni alquanto differenziate.
Esistono infatti numerosi casi in cui l'alloggio non soddisfa la disponibilità di una stanza per occupante. Se si considerano gli alloggi che presentano questa condizione come "sofraffollati", si ha un contingente complessivo di stanze in condizioni di virtuale "sovraffollamento" pari a 600 unità.
Se si considerano per contro, come almeno parzialmente sotto-utilizzati gli alloggi in cui la disponibilità di stanze per abitante supera l'unità, si determina un ammontare complessivo di stanze in condizioni di virtuale "sotto-utilizzo" dell'ordine di 2060 stanze.
Ovviamente, un conteggio effettuato in questi termini è troppo grossolano per essere assunto come criterio interpretativo di situazioni reali che sono in effetti ben più complesse.
Assume qualche significato solo come indicatore puramente teorico dell'esistenza di gradi assai differenziati di utilizzazione del patrimonio abitativo nelle diverse situazioni.
Così pure riveste un valore puramente indicativo il bilancio effettuato a livello di singolo edificio fra stanze in condizioni di virtuale affollamento e stanze in condizioni di virtuale sotto-utilizzo, a fini di una rappresentazione geografica (cfr. tav. 13) della combinazione dei due fenomeni.
Tale rappresentazione tende a descrivere gli effetti potenziali di una eventuale e tutta teorica rotazione interna agli edifici che porti a compensare gli stati carenziali, tramite una redistribuzione dei vani sotto-utilizzati.
Il significato della rappresentazione di un tale bilancio, non può essere considerato altrimenti che una sottolineatura delle concentrazioni geografiche del sovraffollamento da un lato e del sotto-utilizzo dall'altro.
Del resto, anche questa sottolineatura non deve essere assunta schematicamente come indicatore di possibile mobilità residenziale nell'ambito del Centro Storico, dal momento che sono estremamente numerosi e complessi i fattori che concorrono a determinare le dinamiche, non ultimi quelli strettamente connaturati alle condizoni, alquanto variabili, del mercato.
Un carattere indicativo può assumere invece, a questo riguardo, il giudizio sintetico espresso dalle singole famiglie in ordine al gradimento per l'attuale condizione abitativa e all'eventuale propensione al trasferimento.
Si tratta evidentemente di una indicazione del tutto soggettiva che assume però un particolare valore per la forte componente motivazionale che la caratterizza.
Ben due terzi delle famiglie residenti ha espresso un giudizio complessivamente positivo sull'attuale situazione abitativa.
Per 254 famiglie insoddisfatte, la causa più frequentemente indicata come fattore di disagio è rappresentata dalla carenza di garages al servizio dell'abitazione.
Minore influenza sembrano avere altre ragioni connesse alle caratteristiche qualitative dell'alloggio (carenza del bagno: 40 casi, del riscaldamento: 39 casi, esigenze di risanamento: 40 casi, ecc.) oppure all'insufficienza dimensionale dello stesso: solo 33 famiglie avvertono l'esigenza di un numero maggiore di stanze.
La propensione dichiarata al trasferimento non pare avere una corrispondenza diretta con l'entità dei casi di disagio abitativo: è registrata solo per un centinaio di casi.
Fra questi prevale nettamente una intenzione a rimanere nell'ambito del Centro Storico (56% dei casi dichiarati), per un evidente apprezzamento delle sue condizioni ambientali.
Il desiderio di abitare nelle nuove zone della periferia è dichiarato da appena 26 famiglie, pari ad un quarto delle famiglie che intenderebbero trasferirsi, mentre in 15 casi si prospetterebbe l'uscita dal comune di Correggio.
3.2.3.- Le attività presenti nel Centro Storico
L'indagine condotta presso le 537 unità locali presenti nel Centro Storico ricalca in larga misura quella effettuata sulle unità abitative.
Già si è detto del notevole incremento di attività registrato nel decennio (+26,5%), ancorchè esso risulti parzialmente enfatizzato dalla maggiore estensione dell'area di rilevamento adottata in questa occasione.
Se si considera la tipologia delle attività presenti, risulta chiaro che questa crescita è attribuibile principalmente al rilevante ingresso di nuove attività commerciali al dettaglio e di nuovi servizi, sia di tipo privato che pubblico.
Sono invece in sensibile diminuzione sia le attività artigianali di servizio che, soprattutto, quelle produttive, mentre appaiono sostanzialmente stazionari i pubblici esercizi.
Appare dunque evidente una marcata tendenza alla specializzazione direzionale e commerciale del Centro Storico, accompagnata da precisi profili di qualificazione riscontrabili nel livello di offerta dei negozi, come nel rango funzionale delle attività terziarie presenti.
L'incidenza delle attività economiche e di servizio all'interno del patrimonio edificato è, ovviamente, inversamente proporzionale alla specializzazione residenziale degli edifici, quale è rappresentata dall'apposita tavola allegata (cfr. tav. 10).
Viceversa, esistono diversi gradi di specializzazione tipologica degli edifici in relazione al mix di attività insediate: tale fattore di specializzazione è rappresentato (cfr. tav. 16) in termini di incidenza percentuale del tipo prevalente del tipo di attività presente rispetto al totale delle funzioni extra-residenziali dell'edificio.
Emergono quindi dal confronto delle due tavole le zone del Centro Storico a più forte concentrazione di attività commerciali e terziarie.
La proprietà del patrimonio edilizio destinato a funzioni economiche e a servizi risulta prevelentemente privata (88%), vi è una piccola componente di proprietà comunale (25 unità locali), mentre il restante 7% appartiene ad altri Enti ed Istituti.
Le unità immobiliari attualmente occupate da attività (417) rappresentano solo il 78% del patrimonio disponibile per tali destinazioni e sono in prevalenza condotte in affitto (59,4%). L'uso di locali di proprietà rappresenta solo il 38% dei casi rilevati.
Si evidenzia quindi una caratteristica di mercato tendenzialmente opposta a quella che contraddistingue il patrimonio abitativo, ove prevale, seppure di poco, l'uso in proprietà.
Fra i motivi di non occupazione, l'attesa di un acquirente rappresenta il 18% dei casi rilevati e si equivale quantitativamente ai casi in fase di recupero o ristrutturazione.
Le unità immobiliari in stato di abbandono sono anch'esse sull'ordine della ventina; prevalgono dunque altri generici motivi di non occupazione, fra cui si riscontra spesso l'attesa di una collocazione in affitto.
Anche per quanto riguarda le unità immobiliari destinate ad attività economiche e servizi, sono alquanto diffuse le esigenze di adeguamento tecnologico e funzionale.
Almeno il 57% di esse risulta privo di impianto di riscaldamento e circa 250 (46%) non sono dotate di wc.
Vi sono, ancora, 65 unità con stanze di altezza utile interna inferiore a m. 2,70 e oltre 150 unità locali che fruiscono di accesso da vano scala condominiale.
Dunque, anche in questo caso, si prospettano diffuse condizioni di potenziali interventi di risistemazione e qualificazione da condizionare al rispetto dei valori storico-artistici del Centro Storico.
Anche se percentualmente meno significativi del numero di alloggi interessati, sono tuttavia 140 le unità immobiliari destinate ad attività economiche e servizi che presentano almeno un elemento architettonico o decorativo di pregio al proprio interno (26% delle unità immobiliari di questa categoria).
La netta prevalenza di locali a piano terra destinati a queste attività trova riscontro nella tipologia degli elementi di pregio più ricorrenti.
Molto diffusi risultano infatti soprattutto i soffitti a volta (76) e i solai con orditura lignea di pregio (67), tuttavia non sono rare le pavimentazioni di pregio (35). Anche gli archi ed altri elementi architettonico-decorativi di una certa importanza (pilastri, decorazioni pittoriche e plastiche) presentano caratteri di relativa diffusione, anche se con una incidenza alquanto minore nel complesso degli elementi di pregio riscontrati all'interno delle unità immobiliari di questo tipo.
Quanto alle caratteristiche dimensionali e alle diverse specializzazioni settoriali delle unità locali presenti, sono predisposte apposite tabelle di sintesi.
In esse sono anche evidenziate le caratteristiche degli addetti impiegati e l'incidenza delle principali figure professionali.
Ai fini di una sintetica valutazione del grado di rispondenza delle attuali forme di insediamento alle esigenze delle unità locali presenti, si può fare riferimento, in prima istanza, al giudizio soggettivo espresso dai titolari delle diverse attività.
In questo modo emerge un quadro di diffusa inadeguatezza dell'attuale condizione di insediamento in base al giudizio di scarso o nullo gradimento espresso dal 53% delle unità locali presenti.
Le ragioni più ricorrenti sono riferite alla carenza di spazi di parcheggio, insieme ad esigenze di ampliamento, connesse o meno a programmi di sviluppo dell'attività.
Assai scarso rilievo sembrano avere invece motivazioni connesse a specifiche carenze funzionali dei locali attualmente occupati oppure a condizioni ambientali esterne, come ad esempio le limitazioni alla circolazione, ferma restando l'importanza assegnata alla carenza di parcheggi.
Nonostante lo stato di disagio diffusamente dichiarato, appare invece assai modesta la propensione al trasferimento, che interessa complessivamente 91 unità (meno del 22%).
Fra queste, del resto, la maggior parte propende per trovare un'altra sistemazione sempre all'interno del Centro Storico, mentre il trasferimento in nuove zone periferiche risulta l'obiettivo dichiarato da appena il 25% delle attività che vorrebbero trasferirsi (e di solo il 5% di quelle attualmente presenti nel Centro Storico).
La tipologia di informazioni raccolte con l'indagine è stata definita sulla base di una valutazione preliminare sugli obiettivi assunti dal P.R.G.C. in merito ai criteri di intervento sul patrimonio edilizio esistente.
L'approfondimento analitico ricercato con l'analisi può infatti consentire di rifondare la Disciplina degli interventi di recupero e riqualificazione dei tessuti edilizi del Centro Storico, adottando norme di tutela articolate, strettamente correlate alle componenti del patrimonio edilizio storico, anche singolari, che risultino realmente significative sotto il profilo tipologico e architettonico-decorativo.
Coerentemente con il dettato delle disposizioni dell'art. 36 della L.R. 47/78 e succ. modificazioni, la nuova Disciplina, più efficacemente rispetto al passato, potrà prevedere categorie di intervento diversificate per singole componenti, nell'ambito di una stessa unità minima di intervento.
Al fine di esplicitare i criteri di giudizio assunti nella definizione dei condizionamenti che i singoli elementi analizzati possono portare alla definizione dell'impianto normativo, si ritiene necessario esaminarli nel dettaglio.
4.1. - Elementi analizzati nell'ambito delle schede di indagine
"EDIFICIO" e "FACCIATA"
Tipologia edilizia:
Il riconoscimento della tipologia di ogni singolo edificio è qui intesa più come elemento statistico di conoscenza del patrimonio edilizio storico che come elemento di condizionamento dei criteri di intervento.
L'attribuzione di una categoria tipologica ad un edificio non coincide necessariamente con l'espressione di una valutazione sul valore dello stesso e non può costituire elemento di giudizio sufficiente a far scattare automaticamente prescrizioni di carattere vincolante.
Impianto tipologico:
A differenza di quanto detto a proposito della tipologia edilizia, le valutazioni relative alla conservazione ovvero dell'avvenuta trasformazione dei caratteri originari dell'impianto tipologico (escludendo gli edifici con impianto tipologico "non rilevante"), risultano di fondamentale importanza nella definizione dei "gradi di trasformabilità" ammessi dalle disposizioni normative, a prescindere dalla categoria tipologica attribuita all'edificio.
Le finalità dell'analisi impongono infatti di riconoscere "dignità" a tutte le strutture edificate in quanto espressione "artistica" di un determinato periodo della storia urbana.
E' evidente comunque che le valutazioni sullo stato di conservazione dei caratteri tipologici degli edifici perdono di significato quando si tratti di edifici recenti, pur compresi entro il perimetro della città antica, che risultano da questa avulsi proprio perché realizzati senza ricercare un benché minimo rapporto di integrazione con il tessuto edilizio storico circostante. Valga per tutti l'esempio dell'edificio multipiano posto all'imbocco di via Mazzini, sul margine del Centro Storico.
Ai fini normativi, la rilevanza delle valutazioni sullo stato di conservazione dei caratteri originari dell'impianto tipologico risulta evidente quando si presenti il caso di un edificio con impianto tipologico originale conservato, pur in assenza di componenti singolari di pregio sotto il profilo architettonico- decorativo.
Questa valutazione determina evidentemente un condizionamento alla trasformazione, anche in presenza di reali esigenze di adeguamento funzionale e propone semmai ipotesi di riconversione d'uso dell'edificio al fine di ottimizzare la correlazione fra funzioni insediate e caratteristiche tipologico-distributive della struttura edilizia.
Tale condizionamento alla trasformazione assume particolare rilevanza non solo nei casi in cui si pone la necessità di adattamento della struttura edilizia alle funzioni attualmente presenti ma anche, e soprattutto, in relazione ad implausibili ipotesi di nuovo insediamento di funzioni che, importando modelli distributivi tipici dell'edilizia più recente, faticano ad adattarsi all'organismo edilizio storico e tendono quindi a stravolgerne l'impianto per adattarlo alle nuove esigenze.
Ciò impone quindi una attenta valutazione delle destinazioni funzionali che ciascun edificio può ospitare, escludendo ogni possibilità di forzatura delle strutture edilizie per funzioni non idonee, ai fini di preservare i caratteri originari dell'edificato storico.
Caratteristiche funzionali:
La verifica delle condizioni di fruibilità dell'edificio assume, in questo contesto, una particolare rilevanza come segnale di una condizione di inadeguatezza della struttura edilizia storica, non tanto alle funzioni attualmente insediate, quanto piuttosto ad esigenze diverse da quelle degli utenti originari.
E' evidente che trattandosi di stati carenziali connessi alle caratteristiche distributive dell'edificio, eventuali condizionamenti all'adeguamento, derivanti da disposizioni normative vincolistiche, non ne impediscono l'utilizzazione, anche se appare necessaria una verifica sulle destinazioni d'uso compatibili.
Diverso è evidentemente il problema degli stati carenziali rilevati a livello delle unità funzionali che, come esplicitato nel seguito, può portare all'incompatibilità fra struttura edificata e funzioni insediate.
Sono considerate come condizioni di inadeguatezza funzionale dell'edificio:
- l'assenza di ascensore in edifici con più di due piani oltre al piano terra (piano 2° e oltre): le valutazioni in merito alle possibilità di inserimento del vano ascensore in organismi edilizi che presentano un impianto tipologico conservato nella configurazione originaria, sono da correlare alle caratteristiche tipologiche e architettonico- decorative dell'edificio, ma soprattutto alle reali possibilità di inserimento di un vano ascensore che non interferisca significativamente con i caratteri distributivi dell'impianto edilizio.
Risulta evidente, a questo proposito, come sia difficile dettare criteri di intervento che risultino efficaci caso per caso, proprio perché problemi di questa natura non possono essere risolti automaticamente, sulla base di soli parametri di comportamento.
Le disposizioni normative possono infatti offrire nuove garanzie in merito alla salvaguardia delle componenti edilizie di pregio, (proprio perché basate su una più puntuale conoscenza dello stato di fatto), ma risultano tuttavia insufficienti a determinare automaticamente soluzioni progettuali che siano in grado di compatibilizzare le esigenze di adeguamento funzionale con gli obiettivi di salvaguardia del patrimonio edilizio storico.
- l'assenza di ascensore dimensionato per l'uso da parte di utenti portatori di handicap: valgono a questo proposito le considerazioni espresse precedentemente benché risulti evidente che, particolarmente in relazione alle nuove disposizioni introdotte con la legge 9/1/89, n. 13, il problema dell'inserimento dell'ascensore, nell'ambito dei progetti di recupero dei prossimi anni, si proporrà con sempre maggior forza, anche in considerazione dei contributi finanziari che la legge stessa prevede per chi procede ad adeguamenti delle strutture edilizie con finalità di abbattimento delle barriere architettoniche.
La legge prevede comunque che negli interventi di ristrutturazione, pur dovendo garantire il soddisfacimento di requisiti analoghi a quelli prescritti per la nuova edificazione, siano ammesse deroghe, in caso di vincoli di tutela, anche imposti dal P.R.G., o di dimostrata impossibilità tecnica connessa ad elementi strutturali ed impiantistici.
- la presenza di scale con rampe di lunghezza inferiore a 120 cm. e/o di scale ripide: è evidente come, nel caso di un unico corpo scale che presenti caratteri di inadeguatezza connessi alla eccessiva ripidità o alla ridotta larghezza delle rampe, il problema dell'adeguamento funzionale, particolarmente nell'ambito di progetti di intervento che investano l'intero edificio, si ponga nei termini della sostituzione del corpo scala stesso, non sempre confermandone la localizzazione.
Tenendo conto che la dimensione delle rampe (min. 120 cm.) costituisce un requisito per l' "adattabilità" degli organismi edilizi, ai sensi della citata legge 9/1/89, n. 13, in funzione di un possibile inserimento di servoscala o di piattaforma elevatrice per utenti portatori di handicap, le richieste di trasformazione di corpi scala a scarso grado di utilizzabilità risulteranno più frequenti e sostenibili, quanto meno sotto il profilo degli obiettivi di miglioramento delle condizioni di offerta di abitazioni per le categorie più svantaggiate.
E' evidente tuttavia che il problema, facilmente risolvibile, tramite sostituzione del corpo scala, in edifici privi di interesse sotto il profilo tipologico e architettonico-decorativo, risulta di non semplice risoluzione in presenza di edifici con impianto tipologico conservato nei caratteri originari e particolarmente nei casi in cui sia presente un unico corpo scala.
Tale condizione, pur non frequente nel contesto edilizio storico di Correggio propone evidentemente ipotesi progettuali differenziate in relazione alle caratteristiche architettonico- decorative rilevate in corrispondenza del vano scala: qualora il corpo scala risulti privo di elementi architettonico-decorativi di pregio, la norma potrà definire i criteri per l'adeguamento del corpo scala, mantenendone inalterata la localizzazione, mentre nel caso in cui il corpo scala presenti caratteristiche di pregio, è evidente che dovranno essere escluse trasformazioni che ne possano compromettere il valore.
Anche in questo caso risulta evidente come il problema degli interventi sul patrimonio edilizio storico debba essere affrontato con l'ausilio di "modelli di riferimento" che, come detto precedentemente, prefigurino soluzioni progettuali atte a risolvere anche problemi di questa natura.
- il precario stato di conservazione della copertura, delle strutture verticali o delle strutture orizzontali: in relazione alle caratteristiche dell'impianto tipologico e alla presenza di elementi architettonico-decorativi di pregio, la norma potrà definire parametri di comportamento differenziati: gli interventi potranno assumere il carattere di semplice consolidamento strutturale, senza sostituzione degli elementi ammalorati, ovvero di ristrutturazione, con sostituzione delle strutture degradate.
- la presenza di superfetazioni: il rilevamento ha teso ad evidenziare, con puntuale referenziamento sulla cartografia analitica, tutte le superfetazioni aggiunte nel tempo agli edifici.
Tali superfetazioni, che nella maggior parte dei casi sono rappresentate da servizi igienici ricavati in piccoli corpi di fabbrica addossati alle facciate prospicienti le corti interne o da tettoie di vario tipo, collocate al piano terra, in corrispondenza delle corti o delle aree di pertinenza degli edifici, non presentano, in generale, caratteristiche di pregio (2 superfetazioni caratterizzate da elementi architettonico-decorativi di pregio su un totale di 128 superfetazioni censite).
L'estraneità di tali elementi rispetto ai corpi di fabbrica principali ne impone evidentemente la rimozione, ancorché condonati, a meno, evidentemente, dei casi di cui sia stato riconosciuto l'intrinseco valore.
Nella generalità dei casi ciò comporta interventi di adeguamento igienico-funzionale interno agli alloggi e alle unità locali che risultano attualmente dotate esclusivamente di servizi igienici ricavati in locali aggiunti all'esterno dell'edificio.
Elementi architettonico-decorativi di pregio:
In relazione agli obiettivi assunti dal P.R.G. per la definizione dei criteri di intervento sul patrimonio edilizio storico, le valutazioni relative alle caratteristiche di pregio delle singole componenti architettonico-distributive degli edifici (scale, androni, loggiati, porticati, ecc.) risultano condizionanti per la verifica del "grado di trasformabilità" delle singole strutture edilizie.
Il riconoscimento di elementi architettonico-decorativi di pregio determina infatti, in ogni caso, un vincolo specifico alla trasformazione, ancorché limitato, anche se con implicazioni più generali, al solo vano (scala, androne, ecc.) di cui sia riconosciuto il valore intrinseco.
Qualora, ad esempio, siano stati compromessi definitivamente i caratteri originari dell'impianto tipologico, l'unità minima di intervento corrispondente all'edificio potrà anche essere sottoposta ad una operazione complessiva di "restauro e risanamento conservativo" che, ai sensi di legge, ne adegui l'impianto alle esigenze funzionali attuali tramite la traslazione di solai, precisando tuttavia che, qualora sia stata rilevata, ad esempio, la presenza di decorazioni pittoriche sui soffitti di uno qualunque dei vani di distribuzione (androne, corridoio, ecc.), queste saranno sottoposte a precisi criteri di tutela, imponendo così, comunque, una limitazione di non poco conto alle possibilità di trasformazione dell'intera unità minima edificio, trattandosi, nella generalità dei casi, di vani con funzioni di collegamento (orizzontale o verticale) fra le diverse parti dell'edificio.
I vincoli connessi alla presenza di elementi architettonico- decorativi di pregio sono evidentemente estesi anche alle facciate prospicienti gli spazi pubblici, a quelle affacciate su corti interne e alle aree di pertinenza degli edifici.
L'analisi sulle facciate prospicienti le corti interne ha consentito di selezionare i fronti che presentano caratteristiche architettonico- decorative di pregio per i quali la normativa dovrà definire specifici criteri di tutela e recupero (anche tramite il ripristino della configurazione originaria delle aperture), allo scopo di riconoscere il medesimo valore a tutte le componenti di pregio, a prescindere dal fatto che si tratti di fronti esterni o interni.
A tale riguardo l'art. 36 della L.R. 47/78 e succ. modif. definisce, al contrario, criteri di intervento basati su un giudizio complessivo sull'edificio, consentendo gradi di libertà maggiori sui fronti interni, a prescindere dalle caratteristiche di pregio che questi possono presentare.
Tutte le facciate prospicienti spazi pubblici ed i fronti interni di cui siano state riconosciute caratteristiche di pregio, sono stati esaminati nell'intento di salvaguardare, ed eventualmente ripristinare, l'ordine compositivo scandito dalla disposizione delle aperture. In relazione a questo è evidente che interventi di trasformazione eventualmente ammessi all'interno degli edifici subiranno un condizionamento per il rispetto dovuto alla scansione delle aperture (esistenti o da ripristinare nella configurazione originaria) sia sui fronti interni di pregio che su quelli esterni.
Le indicazioni normative al riguardo definiranno inoltre i gradi di libertà ammessi per i prospetti di cui non siano state rilevate caratteristiche di pregio, in corrispondenza dei quali potranno essere previste nuove aperture, sulla base di esigenze di riorganizzazione funzionale interna all'edificio, purché rispondenti ad una armonica composizione morfologica dell'intero prospetto.
4.2. - Elementi analizzati nell'ambito della scheda di indagine
"UNITA' FUNZIONALE"
Elementi architettonico-decorativi di pregio
Le implicazioni, in termini normativi, derivanti dalla presenza di elementi architettonico-decorativi di pregio nell'ambito delle "unità funzionali" sono analoghe e complementari a quelle descritte a proposito dell'edificio nel suo complesso.
E' evidente tuttavia che, oltre a condizionare eventuali interventi complessivi di ristrutturazione dell'edificio, la presenza di tali elementi determina vincoli alla trasformazione anche nell'ambito della singola unità funzionale.
Interventi di riorganizzazione distributivo-funzionale dell'alloggio o dell'unità locale, normalmente attuati sulla base di una semplice comunicazione al Sindaco, non possono evidentemente essere sottoposti alla semplice procedura prevista dall'art. 26 della legge 47/85 e succ. modif., anche in presenza di elementi architettonico-decorativi di pregio.
Interventi di questo tipo sono evidentemente da assoggettare a regime autorizzativo, al fine di verificare, sulla base di idonei elaborati progettuali, la congruenza con le prescrizioni di tutela dettate dalla Normativa di intervento.
Caratteristiche funzionali
La verifica delle condizioni di abitabilità/utilizzabilità dell'unità funzionale è stata condotta sulla base di un rilevamento diretto, teso ad evidenziare situazioni di inadeguatezza sotto il profilo della dotazione di servizi igienici, delle caratteristiche igienico-funzionali dei locali (illuminazione-aerazione), delle caratteristiche dimensionali (in termini di numero di stanze e di vani accessori), delle caratteristiche distributivo-funzionali degli alloggi e delle unità locali.
Queste informazioni, confrontate con le dichiarazioni degli occupanti in merito ai motivi che rendono l'unità funzionale non confacente alle esigenze abitative o di utilizzazione (scarso gradimento per motivo) consentono di stimare il grado di propensione alla trasformazione espresso in termini di adeguamento igienico-funzionale interno alle singole unità, ovvero di riorganizzazione distributiva sul complesso dell'edificio.
E' evidente infatti che qualora siano state riscontrate carenze nella dotazione dei servizi igienici o inadeguate condizioni di illuminazione-aerazione dei locali, il tipo di intervento da operare può essere circoscritto alla singola unità funzionale, pur nei limiti derivanti dalla presenza di elementi architettonico-decorativi di pregio o dalla verificata impossibilità di modificare il sistema delle aperture sulle facciate.
Diverso è il caso di un alloggio che risulti frazionato dalla presenza di un vano scala condominiale (caso ricorrente particolarmente negli edifici con tipologia artigianale in linea semplice e doppia), poichè un intervento di adeguamento delle caratteristiche distributive comporta necessariamente una revisione più complessiva dell'impianto tipologico-distributivo dell'intero edificio.
Situazioni di questo genere sono direttamente connesse alle caratteristiche della tipologia dell'edificio, originariamente destinato ad ospitare un unici nucleo famigliare, anche numeroso, distribuito sui diversi piani, ed è quindi naturale che ricorrano principalmente nel caso di edifici che, non avendo subito nel tempo significative trasformazioni, hanno conservato i caratteri originari dell'impianto tipologico.
In questo caso, eventuali interventi di riorganizzazione distributivo- funzionale degli alloggi sono necessariamente condizionati dalla configurazione planimetrica dell'edificio e dalla flessibilità offerta dal singolo impianto tipologico (verificabile caso per caso), non essendo proponibile un intervento di riorganizzazione complessiva che possa snaturarne i caratteri originari.
Le soluzioni possono essere, in questo caso, rappresentate da una modifica nel taglio dimensionale degli alloggi, ovvero da ipotesi di riconversione d'uso che tendano ad ottimizzare il rapporto fra funzioni insediate e caratteristiche tipologico-distributive della struttura edilizia, nel rispetto degli obiettivi di riequilibrio fra le diverse destinazioni d'uso che il Piano Regolatore Generale fisserà per il Centro Storico.
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